Đà Nẵng đón 9,8 triệu lượt khách du lịch trong 6 tháng đầu năm 2026, tăng 22,5% so với cùng kỳ, trong đó 5,2 triệu lượt khách quốc tế tăng tới 28,7%, theo số liệu của Cục Thống kê - Bộ Tài chính. Dòng khách phục hồi mạnh này là lý do khiến mô hình kinh doanh lưu trú ngắn hạn kiểu Airbnb tại Đà Nẵng được nhiều nhà đầu tư cá nhân quan tâm trở lại. Nhưng đi cùng cơ hội là một hệ thống thủ tục pháp lý cụ thể, chi phí vận hành thực tế và rủi ro thị trường mà không phải bất động sản nào cũng đáp ứng được, và cũng không phải con số lợi nhuận nào được quảng cáo cũng đến từ cùng một nguồn đáng tin cậy.
Vì sao Đà Nẵng hấp dẫn nhà đầu tư lưu trú ngắn hạn
Ngoài đà tăng khách du lịch, vị trí bất động sản cũng quyết định phần lớn khả năng lấp đầy của một căn hộ cho thuê ngắn hạn. Những khu vực gần trung tâm, gần sân bay và tiện ích thương mại thường được khách du lịch ưu tiên đặt phòng hơn các khu vực xa. Đây cũng là lý do các dự án tại lõi trung tâm như Peninsula Private Đà Nẵng, tọa lạc tại giao lộ Vũ Duy Thanh - Nại Nam 4, phường Hòa Cường, cách sân bay quốc tế Đà Nẵng chưa tới 5 km, ngay cạnh Lotte Mart và đối diện Cung Thể thao Tiên Sơn, thường được nhắc đến trong các phân tích về tiềm năng lưu trú ngắn hạn.
Về cơ cấu sản phẩm, dự án có 619 căn hộ dịch vụ, trong đó 426/624 sản phẩm (bao gồm cả 5 shophouse) thuộc phân khúc Deluxe Studio 36,3 m² và Premier Suite 1 phòng ngủ 49,0 m². Đây là các diện tích nhỏ, giá trị đầu tư vừa phải, phù hợp với mô hình lưu trú ngắn hạn hơn là căn hộ diện tích lớn vốn kén khách thuê theo đêm.
Lợi nhuận Airbnb Đà Nẵng: hai nguồn số liệu, đừng gộp chung
Một trong những nhầm lẫn phổ biến nhất khi tìm hiểu kinh doanh Airbnb Đà Nẵng là gộp chung các con số lợi nhuận đến từ hai phương pháp khảo sát hoàn toàn khác nhau.
Tỷ suất cho thuê 8-9%/năm của CBRE Việt Nam và Avision Young (tháng 5/2026) đo lường mặt bằng cho thuê căn hộ Đà Nẵng nói chung, so với 2-3%/năm tại Hà Nội và TP.HCM. Đây không phải hiệu suất riêng của mô hình lưu trú ngắn hạn kiểu Airbnb, và không nên gộp với các con số lợi nhuận tự vận hành Airbnb đến từ nguồn khác.
Trong khi đó, các nguồn tư vấn kinh doanh lưu trú ước tính mô hình Airbnb tự vận hành có thể đạt 7-12%/năm, cao hơn mức 4-6%/năm của hình thức cho thuê dài hạn truyền thống theo cùng nguồn. Cần lưu ý đây là số liệu từ các trang tư vấn/blog ngành lưu trú, phương pháp thu thập không chặt chẽ và có tính đại diện thấp hơn nhiều so với báo cáo của một đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản như CBRE hay Avision Young.
| Chỉ số | Nguồn | Đối tượng đo lường | Mức tham chiếu |
|---|---|---|---|
| Tỷ suất cho thuê căn hộ Đà Nẵng | CBRE Việt Nam & Avision Young (5/2026) | Cho thuê căn hộ nói chung, dài hạn | 8-9%/năm |
| Tỷ suất cho thuê căn hộ Hà Nội & TP.HCM | CBRE Việt Nam & Avision Young (5/2026) | Cho thuê căn hộ nói chung, dài hạn | 2-3%/năm |
| Mô hình Airbnb tự vận hành | Các nguồn tư vấn kinh doanh lưu trú | Cho thuê ngắn hạn, tự quản lý | 7-12%/năm |
| Cho thuê dài hạn truyền thống | Các nguồn tư vấn kinh doanh lưu trú | Hợp đồng thuê theo tháng/năm | 4-6%/năm |
Cả hai nhóm số liệu đều là mức tham chiếu thị trường, không phải cam kết lợi nhuận cho bất kỳ dự án cụ thể nào. Công suất lấp đầy thực tế phụ thuộc vào mùa vụ, năng lực vận hành, chất lượng dịch vụ và mức độ cạnh tranh tại từng khu vực.
Chi phí đầu tư ban đầu và vận hành
Theo các nguồn tư vấn kinh doanh lưu trú, chi phí nội thất và trang thiết bị để một căn hộ sẵn sàng đón khách thường rơi vào khoảng 80-150 triệu đồng/căn, tùy diện tích và tiêu chuẩn. Một số nguồn cũng dẫn mức giá phòng tham khảo khoảng 2,2-3,2 triệu đồng/đêm/căn tại thị trường Đà Nẵng, đây chỉ là con số minh họa các đơn vị tư vấn đưa ra, không phải mức giá được đảm bảo.
Với căn hộ dịch vụ bàn giao đã có sẵn bếp từ, khóa cửa vân tay, điều hòa multi âm trần, sàn chống trơn R10 và lô gia rộng 1,6 m như tại Peninsula Private, phần chi phí phát sinh thêm để đưa vào kinh doanh chủ yếu nằm ở decor, chăn ga gối đệm, vật dụng tiêu hao và các khoản phí vận hành định kỳ như phí nền tảng đặt phòng (Airbnb, Booking.com), phí dọn dẹp, và chi phí quản lý nếu thuê đơn vị vận hành chuyên nghiệp thay vì tự làm.
Thủ tục pháp lý bắt buộc khi kinh doanh lưu trú ngắn hạn
Bất kể loại hình bất động sản nào, người kinh doanh dịch vụ lưu trú ngắn hạn tại Đà Nẵng đều phải hoàn tất các bước sau:
- Xin giấy phép kinh doanh dịch vụ lưu trú tại cơ quan có thẩm quyền
- Đăng ký mã số thuế và thực hiện kê khai, nộp thuế theo doanh thu cho thuê
- Đáp ứng tiêu chuẩn an ninh trật tự theo quy định đối với cơ sở lưu trú
- Đảm bảo tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy (PCCC) cho căn hộ và khu vực chung
- Đáp ứng tiêu chuẩn vệ sinh trong quá trình vận hành
- Khai báo tạm trú cho khách lưu trú, đây là yêu cầu bắt buộc với mọi khách lưu trú ngắn hạn
Đây là các nghĩa vụ của từng chủ sở hữu căn hộ, không phải nghĩa vụ được chủ đầu tư hay đơn vị phân phối thực hiện thay. Nhà đầu tư nên tính khoản thời gian và chi phí hoàn tất thủ tục này vào kế hoạch tài chính trước khi kỳ vọng dòng tiền cho thuê.
Căn hộ dịch vụ có kinh doanh Airbnb được không?
Đây là điểm khác biệt quan trọng giữa căn hộ dịch vụ như Peninsula Private Đà Nẵng và một căn hộ chung cư để ở thông thường. Theo Quyết định 1476/QĐ-UBND (15/7/2026) của UBND phường Hòa Cường, dự án được xác định trên đất thương mại dịch vụ, với nội dung: dự án "không có tính chất ở (chỉ lưu trú không cư trú), không phát sinh dân số, mục đích các căn hộ lưu trú chỉ cho thuê lưu trú". Nói cách khác, chức năng lưu trú/cho thuê ngắn hạn được xác lập ngay từ quy hoạch dự án, khác với nhiều chung cư để ở nơi việc cho thuê ngắn hạn kiểu Airbnb thường vướng nội quy tòa nhà hoặc nằm trong vùng xám pháp lý.
Tuy nhiên, cần hiểu đúng giới hạn của điều này. Việc dự án được quy hoạch cho mục đích lưu trú chỉ tạo ra sự phù hợp về mặt chức năng sử dụng đất, chứ không tự động cấp giấy phép kinh doanh cho từng chủ sở hữu căn hộ. Người mua vẫn phải tự đứng ra xin giấy phép kinh doanh dịch vụ lưu trú, đăng ký thuế, đáp ứng các tiêu chuẩn PCCC/an ninh/vệ sinh và tự thực hiện khai báo tạm trú như đã nêu ở phần trên.
Đổi lại, vì đây là đất thương mại dịch vụ, căn hộ tại đây không đủ điều kiện đăng ký thường trú, người mua cần xác định rõ đây là bất động sản cho thuê lưu trú, không dùng để đăng ký hộ khẩu hay cư trú lâu dài. Tham khảo thêm tại trang quy định pháp lý liên quan trước khi quyết định.
Rủi ro cần cân nhắc
Bên cạnh cơ hội, mô hình kinh doanh lưu trú ngắn hạn tại Đà Nẵng có một số rủi ro nhà đầu tư nên tính đến:
- Tính mùa vụ: lượng khách và giá phòng thường biến động theo mùa mưa miền Trung (khoảng tháng 9-12), ảnh hưởng đến công suất lấp đầy trung bình cả năm
- Cạnh tranh gia tăng: nguồn cung căn hộ lưu trú ngắn hạn tại Đà Nẵng tăng nhanh cùng đà phục hồi du lịch, gây áp lực lên giá phòng và tỷ lệ lấp đầy
- Chi phí vận hành liên tục: phí nền tảng đặt phòng, dọn dẹp, bảo trì và quản lý là chi phí thường xuyên, ăn trực tiếp vào lợi nhuận ròng
- Gánh nặng tuân thủ: giấy phép, khai báo tạm trú và tiêu chuẩn PCCC cần được duy trì liên tục, không phải thủ tục làm một lần
- Lợi nhuận không được đảm bảo: các mức tỷ suất 7-12%/năm hay 8-9%/năm đều là số liệu tham chiếu thị trường, không phải cam kết của chủ đầu tư hay bất kỳ đơn vị nào
Kinh doanh Airbnb tại Đà Nẵng năm 2026 là một mô hình có cơ sở thị trường thực tế, được hỗ trợ bởi đà tăng khách du lịch và một số dự án có nền tảng pháp lý phù hợp với chức năng lưu trú ngay từ quy hoạch. Nhưng đây vẫn là một hoạt động kinh doanh đòi hỏi vốn vận hành, thủ tục pháp lý riêng và khả năng quản lý thực tế, không phải một khoản đầu tư thụ động. Nhà đầu tư quan tâm có thể tìm hiểu thêm về bài toán tài chính tại trang đầu tư hoặc xem chi tiết chính sách bán hàng tại trang chính sách bán hàng của dự án.
